עסקת מכר – דירה יד שניה

עסקת מכר – דירה יד שניה: למרביתנו, רכישת דירה מהווה את העסקה הגדולה, המורכבת והמשמעותית ביותר בחיינו, שטומנת בחובה התחייבויות רבות. אנו מאמינים שאין עסקה שהיא בבחינת "עסקה פשוטה", ומתייחסים לכל עסקה בכובד ראש.

להלן תמצית רשימת בדיקות אשר יש לבדוק בטרם חתימת הסכם המכר:

  • ראשית נוודא מיהו המוכר? יש לוודא (באמצעות ת.ז.) שהמוכר הוא אכן בעל הזכויות במקרקעין, ולחילופין שהמוכר מורשה לבצע את הפעולה המבוקשת במקרקעין (לדוגמא עו"ד שהוא מיופה הכוח מטעם המוכר).

הערה – כשאחד מבני הזוג המוכרים את הדירה, אינו רשום כבעל זכויות בדירה, עליו לחתום במעמד חתימת ההסכם על הצהרה שהוא מודע לעסקה מסכים לה.

  • אישור זכויות מציין מיהו הוא בעל הזכויות במקרקעין. בין יתר אישורי הזכויות ניתן למצוא: נסח מלשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו), אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, אישור זכויות מאת חברה משכנת, אישור זכויות מאת החטיבה להתיישבות (בד"כ בשטחי יו"ש ועוטף עזה). כמובן שבאישורי הזכויות ניתן למצוא פרטים נוספים כגון: הערות אזהרה למיניהן, משכנתא וכיו"ב, אשר רשומות על הדירה.
  • משכון, שעבוד, עיקול ו/או כל חוב אחר הרשום על הדירה – מלבד זהות בעלי הזכויות בדירה ובדיקת הזכויות בדירה, אישור הזכויות יספק בדרך כלל גם את המידע הראשוני בכל הנוגע לחובות או שעבודים, עיקולים ומשכון הרובצים על הדירה.

בנוסף לכך, יש לבדוק האם נרשם משכון ביחס לדירה על שם המוכר ברשם המשכונות. לא אחת קורה ששעבוד/משכון/משכנתא אשר בוטל בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל וכיו"ב, טרם נמחק ברשם המשכונות, בדיקה שכזו תחסוך פניה מיותרת לרשויות מאוחר יותר.

  • בדיקות תכנוניות – לעיתים, נדמה שמצאנו את דירת חלומותינו. אלא שבדיקה תכנונית תגלה שדירת 4 חדרים שראינו רשומה ברשויות כדירת 3 חדרים, וכי שרותי האורחים אינם קשורים כלל לדירה, אלא מהווים את הפאטיו המשותף שנגזל, משאר דיירי הבניין. הנה דירת החלומות עליה שילמנו את מיטב כספנו הפכה באחת לחלום בלהות. משמעות הדבר עלולה להיות הרת גורל במיוחד מבחינה כלכלית.

על מנת למנוע נזקים אדירים כאלה יש לגשת ללשכת רישום המקרקעין, לרשויות התכנון והבניה, להזמין את תיק הבניין, תיק הבית המשותף, ולעיין בהם על מנת לוודא שהדירה נבנתה כדין, בהתאם לתכנית בניין עיר, היתר הבניה ולטפסים 4 ו-5.

  • היטל השבחה – יש לפנות לרשות המקומית, לשלם את האגרה הדרושה ולבדוק האם קיים היטל השבחה ביחס לדירה. היטל השבחה עלול לגרור חבות בתשלום של עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים, ומכיוון שכך חייב לוודא קודם לחתימת הסכם המכר האם קיימת חבות בהיטל השבחה.
  • פגמים נסתרים – בדיקת תשתיות הדירה נועדה למנוע הפתעות לא נעימות כבעיות רטיבות, ניקוז, תשתית חשמל ואינסטלציה לקויה, שינויים מבניים מסוכנים כגון הסרת קיר תומך ועוד. ישנן חברות המתמחות בסוג בדיקות ומומלץ להסתייע בהן לצורך עריכת בדיקה שכזו.
  • מהו מש"ח? טופס הצהרת הצדדים לעסקה על ביצוע העסקה אשר מוגש לרשות המיסים – מיסוי מקרקעין. עובר לחתימת הסכם המכר, על הרוכש לדעת במדויק האם רשומה על שמו זכות בדירה ו/או בחלק מדירה (חלק הגדול מ- 1/3), זאת כדי להיערך לתשלום מס רכישה או שניתן לחסות בצל השיעור הנמוך של מדרגות מס הרכישה ולעיתים מהעדר חבות בתשלום מס רכישה בכלל.
  • זכור, בעת רכישת הדירה יש להביא בחשבון, בין היתר, את התשלומים הנלווים לעסקה כדלקמן:
    • מס הרכישה – בהתאם לנסיבות הרכישה (דירה יחידה או דירה נוספת לדירה שתימכר);
    • היטל השבחה;
    • עמלת תיווך אם ישנה;
    • שכ"ט עו"ד;
    • דמי הסכמה – לרשות מקרקעי ישראל בנסיבות של זכויות חכירה לא מהוונות של הדירה.
    • משכנתא – יש לחשב את הסך הכולל של לקיחת ההלוואה, בנוסף לחישוב התשלומים החודשיים, כגון: דמי פתיחת תיק, ביטוחי חיים ודירה הנדרשים על-ידי הבנק וכו'.

לסיכום, עסקה במקרקעין טומנת בחובה משמעויות כלכליות אדירות, ולכן על מנת להימנע מרכישת "חתול בשק" ולצלול להליכים משפטיים ארוכים, אנו מאמינים שבעת ביצוע הרכישה המשמעותית ביותר בחייכם יש לפנות לבעל מקצוע המתמחה בתחום, ומשרדנו עוסק בכך.

אין האמור ברשומה חלקית ומצומצמת זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי. להתייעצות ניתן לפנות אל משרדנו.